（原标题：穿过风暴 | 不雅点与Jaromir Cernik对话：CTP的欧洲园区生意经）南宫·NG28(China)官方网站-登录入口

编者按：2024年，面对经济与行业调养的大环境，如何穿过风暴，在周期执行和商场竞争中赢得糊口与发展，是每一个企业掌舵者需要想考的中枢问题。

在这一配景下，不雅点新媒体规划并推出“穿过风暴”年度系列报说念，寻找一批在变革中雕刻前行、推动中国经济高质料发展的企业共同宽待新的一年。

同期，咱们将连续对话一批具有大家视线和丰富学识的经济学者与行业首长，从他们的角度，解读行业与企业的改日发展。

不雅点网 2024年，伴跟着“走出去”的波涛，越来越多中国产业企业迟缓将视线拓宽至国外，并将国外商场算作第二增长弧线。但与中国商场环境互异较大的国外商场，一直皆让较多中国企业濒临挑战。

具体来说，面前大多数企业出海要科罚的痛难点包括熟悉国外商场的具体情况、了解不同国度和地区间的文化配景、熟悉对应国外商场的法律功令、出海家具的成本与细目售价等。

2023年8月21日，欧洲最大工业和科技园区开发商CTP开设亚洲职业处，响应其“近岸外包”业务需求的握住增长。

CTP新职业处设在香港，由亚太区总监Jaromir Cernik指点，初期责任重心为开发中国大陆、香港和台湾的客户。

CTP的园区生意

在中国，产业运营服务企业不仅是园区开发商，自合手、运营产业园区，也会将旗下熟悉财富周转出售并输出轻财富服务，不异也会刊行公募REITs来完结对该项财富的澈底退出，这部分所获的资金不错用来滚动开发、建造、运营企业的其他技俩。

CTP于1998年在捷克开发 第一个园区，并于2021年得手在阿姆斯特丹泛欧来回所启动IPO，成为自2014年以来欧洲最大的房地产IPO，也被纳入泛欧来回所小盘股指数。

与中国产业园区开发商不同，CTP在一条彰显自己特色的说念路上“一步一个脚印”，买地建厂获取房钱，并始终重财富合手有，以这种买卖口头进行滚动开发、建造及运营。

Jaromir Cernik对不雅点新媒体暗意，CTP的资金主如果由客户需求驱动，按照客户需乞降要求进行相应建造，且领有着优厚的地舆位置。面前，CTP主要布局在欧洲中部和东部，包括匈牙利、塞尔维亚、斯洛伐克等国度。从历史上看，这些地区有普遍的工业产业投入，带来了普遍的供应链潦倒游企业。

他续指，面前欧洲举座出租率较高，对比建形成原来看，CTP本色上从房钱收取上已得回了弥漫的现款流，况兼这些现款流黑白常正向的。租赁需求绝顶高，意味着不错用好的财富获取银行贷款。不异，CTP严格校服BREEAM了得圭臬，故意于其获取银行资金。2年前在泛欧来回所的IPO金额不详为10亿欧元，也为CTP增添了光彩。

ESG方面，Jaromir Cernik指出，面前CTP会在园区内铺设光伏来发电，进而可让佃户和企业知足欧洲的低碳要求，

凭据CTP本年三季度事迹求教可知，前三季度共签署了149.5万平方米租约，同比增长了4%。

关于中国园区开发商的投资、出售等买卖口头，Jaromir Cernik合计，这样可能会濒临一项清苦，即当风险危急出当前，卓绝是疫情时间，想要卖地、卖住宅或卖财富相对而言比较清苦。而CTP即使在疫情时间依然不错收到佃户的房钱，依然能为他们提供租赁服务，是以CTP的现款流量绝顶坚强。

不雅点新媒体了解到，2024年上半年，CTP计算步履收益有形财富升值（EPRA NTA）每股高潮10.1%，达到了17.52欧元，这主要收成于CTP开发技俩的租赁与建造进展。规则至2024年9月30日，CTP出租率依然达到了93%。

据悉，CTP领有1000多个客户，以及等闲和各样化的国际客户网罗，包括信用评级较高的蓝筹公司。客户涵盖繁密行业，包括制造业、高技术／IT、汽车、电子商务、零卖、批发和第三方物流等，且莫得任何一个客户占CTP年房钱总和2.5%以上，名次前50客户也仅占总房钱的33.4%，这为CTP带来了肃穆的现款流。

另据CTP发布的2024年第三季度事迹，面前投资组合中已有越过10%出租给在欧洲的亚洲佃户，占2024年举座租赁步履约20%。

对此，Jaromir Cernik合计，中国会是一个绝顶大的商场，且这个占比在握住增长。可是由于中国商场充满竞争且“内卷”严重，这也导致中国企业需要去国外坐蓐，并谋求新的发展。

全部“走出去”

12月10日音书，上海汇众汽车制造有限公司（SHAC）将租赁CTP诺维萨德东园区（CTPark Novi Sad East）1.9万平方米的厂房、仓库和办公空间。

据了解，诺维萨德东园区位于塞尔维亚北部，地舆位置优厚，径直连通穿越诺维萨德市的国际铁路网罗，距离欧盟领域仅100公里，距离贝尔格莱德西朔所在90公里，使其成为跨境业务的渴望关节。

算作工业和金融中心，CTP诺维萨德东园区将成为上海汇众汽车高效投入欧洲商场的浩瀚基地。

与上海汇众汽车一样，在国内经济转型大配景下，繁密中国企业为寻求增长运行试水国外业务，可是面前企业出海的难度较高。

对此，Jaromir Cernik暗意，这些清苦主要来自于成本、售价及商场响当令期，如果企业想要建造国外新工场，就波及到复杂的历程，包括地盘购置、环境功令合规、招标、尽责侦察、法律风险分析，以及与地方政府执意契约等。

他指出，面前中国企业出海最主要如故为了知足商场响当令期，这些企业把坐蓐搬到最终商场，如匈牙利等一些欧洲国度，因为那里有需求存在。可是当地企业需要中国企业帮手坐蓐时，则但愿大约把交货的时期缩小，因为如果坐蓐制造基地位于亚洲，则濒临着委用时期过长的问题。

Jaromir Cernik进一步解释：“如果这些企业想要建立我方的工场，正常需要12个月以上的时期，这样太潜入，是以企业想要CTP为他们提供各样科罚决议，包括定制化决议等。”

他还说起，面前中国依然有许多中小企业搬到了新的商场，他们在当地投资了许多基础才略；在劳能源方面，则会凭据商场接纳布局地区。举例，之前为了更低廉的劳能源，在好意思国隔邻制造，企业会接纳墨西哥进行投资，现在为了知足欧洲商场，则会接纳布局东欧。

“因为现在中国企业的技艺水平握住提高，是以企业也但愿大约用到一些高水平的劳能源，比如说欧洲等，但最终的完结如故要按照浮滥者需求而定，比如把坐蓐基地建在离最终商场不太远的地方”。Jaromir Cernik指出。

不雅点新媒体获悉，CTP提供“即插即用”一站式科罚决议，企业不错径直入驻CTP依然得回功令许可的园区，大幅缩小商场响当令期。许可和历程清单关于建造时期表而言至关浩瀚，大多数地盘开发技俩可能需要数年才能完成。而CTP提供的园区内，地盘和建筑依然为工场准备就绪，这将大大缩小投产时期。

此外，企业出海还需要稀奇温和当地的战略身分，如是否对中国企业友好等。Jaromir Cernik暗意，面前匈牙利、斯洛伐克、塞尔维亚等皆是对中国企业绝顶友好的国度。这些国度有着利于中国企业发展的战略，这也促使许多中国企业接纳去这些国度发展，且当地浩瀚企业也大约为新来企业分享训戒。

CTPark斯洛伐克，特尔纳瓦园区

Jaromir Cernik预测，2025年中国商场的特质将是高竞争、价钱普遍着落、制造才略极高、自动化水平高以及制造技艺含量的进步，但总体需求疲软。中国制造商可能会寻求国外商场的新收入开始，因为国外商场价钱可能高于国内。

“中国供应商将占据欧洲许多大型OEM客户的主导地位，高新技艺比如绿色科技、电板，皆是中国出海的浩瀚机遇。咱们深信，欧洲是定制工场建造的渴望地点，况兼2024年的业务流入依然证实了这一趋势”。他续指。

商场上也有声息对中国企业出海会影响国内GDP暗意担忧，Jaromir Cernik合计，企业出海并不会对中国GDP形成影响，因为企业出海其实是业务彭胀，而非全盘搬走。中国企业出海本色上有益于中国GDP，因为这促进了中国的家具出口。

此外，Jaromir Cernik谈及面前大家产业的发展趋势，并给出了五个重要词，即地缘政事、保护主义、贸易壁垒、关税、物流阶梯中断。

他具体先容，改日交货时期更长，价钱风险更高，翻新速率更快，但自动化、机器东说念主技艺、智能制造仍将快速发展。企业在削减成本的同期，加大对智能技艺和开辟的投资。中国企业凭借宽敞的国内商场和高度竞争性，在国外商场中具备权贵竞争力。

以下为不雅点新媒体对CTP亚太区总监Jaromir Cernik的采访实录（节选）：

不雅点新媒体：面前亚洲业务占CTP事迹总量只好10%，算作企业料理层，对企业始终发展有如何的想考？公司本年有如何的霸术和主见？

Jaromir Cernik：先先容一下CTP称呼的开始，CTP本色上是CENTRAL TRADE PARK，也等于中央贸易园区。宗旨是要建立很大领域的一些工业园，在内部不仅有仓储、坐蓐空间，还有工东说念主的住所，让他们在内部不单是不错责任，还不错酬酢、网罗、调换等正常生活。

是以CTP不单是是一个责任的园区，如故一个生活在全部的园区。

面前中国会是一个绝顶大的商场，且10%的占比还在握住增长，因为每一周皆能从中国政府得到一些新的需求。可是由于中国商场充满竞争且“内卷”严重，这也导致中国企业需要去国外坐蓐，并谋求新的发展。

CTP面前约三分之二业务来自于现存客户增长，是以但愿握住拓展业务，这亦然为什么会在香港竖立职业处。通过竖立香港职业处，不错简单CTP到中国内地访谒不同的工场。

往常一年，咱们构兵了许多霸术在欧洲竖立业务的亚洲企业，来自中国客户的总需求约为30万平方米新仓库和制造才略，主要谐和在中东欧国度，比如匈牙利、斯洛伐克、波兰和塞尔维亚。

现在一部分的技俩还在鼓吹中，咱们正在科罚正当创建、成本需求以及跨境编削之类的复杂问题。大多数企业皆有客户的即时需求，是以他们需要快速鼓吹。CTP提供邀请函、签证撑合手、功令探求和全所在的物业科罚决议（“即插即用”）。

主见方面，CTP但愿一年大约租赁50万平方米空间给中国企业，每个客户1万平方米的话，则是但愿每年大约增多50个客户。

不雅点新媒体：近祈望多事件看上去对中国企业出海不利，您如何从欧洲视角看面前对中国经济的影响？

Jaromir Cernik：许多欧洲客户举例飞驰、BMW等，他们皆会接纳在比较围聚客户的地方进行采购，以幸免价钱和供应链风险。是以如故有许多中国企业有契机到外面竖立工场，在围聚当地客户的地方去坐蓐。

像匈牙利和其他一些欧洲国度，那里如故有需求的。当地的浮滥者和企业，如果需要中国的企业帮他们坐蓐，他们但愿大约把交货时期缩小，不想要恭候太久。如果制造基地在亚洲的话，交货时期就会太长，是以他们但愿大约把这些坐蓐外包到隔邻一些地方。

其实许多中小企业为了保合手竞争力，依然搬到了一些新的商场，比如说之前在好意思国隔邻制造的话，为了更低廉的劳能源就会接纳在墨西哥投资；现在为了知足欧洲商场，许多会接纳东欧，因为东欧的劳能源价钱也比较低。

现在中国企业的技艺水平在握住提高，像中国制造的许多商品对许多复杂技艺有需求，是以但愿能用到一些高水平的劳能源，比如说像欧洲、像德国的劳能源。

他们会去那儿坐蓐和出海，如故视乎最终浮滥者的需求而定。但不管如何，现在东欧如故一个绝顶受接待的出海商场。比如匈牙利，成本比拟其他的欧洲国度如故比较低的。

不雅点新媒体：在欧洲，偏好于把产业园区、工业园区等称为工业地产，但内地较少用工业地产来代表产业园区、工业园区，背后的逻辑是什么？

Jaromir Cernik：欧洲国度像德国等，一些市政府或者市长，他们会凭据市政舆图分辨不同的部分，算作不同的用途。有些地块不错作念地产，有些只可作念工业园区，有些只可作念农业用地，这些用途不成放荡编削，其实跟中国事差未几的情况。

但最大的一个区别，比如说中国卖地有期限，但欧洲卖的是弥远地盘使用权，这是最大的一个区别。但诚然现在欧洲的地也越来越少，拿地越来越难。

CTPark匈牙利，比奥托尔巴吉园区

CTP在系数这个词欧洲不同城市竞争这些地，官方网站上其实也有写到，至2024年三季度，CTP有2710万平方米未开发的工业园区用地，总建筑面积约为1260万平方米，在系数这个词欧洲有200多个工业园区，领域比较大的是罗马尼亚和匈牙利。一般来说，这些工业园区的面积是30-35公顷，匈牙利布达佩斯的园区就达到了35公顷。

这些工业园区会分红不同部分，用于坐蓐、仓储、物流，有些也不错用于定制化园区。比如说用于商酌或者研发工业园。

CTP其实是在补充政府的决策，因为政府也需要细目不同的地块用途，是以CTP会参加一些招投标，然后把这些地盘买下来进行建造。

CTP对系数这个词城市也会有拖累，因为通过这样的动作大约创造出许多责任岗亭，为当地住户创造出更好的生活。

CTP并不大约运用自若的作念一些事情，也要知足当地政府所漠视的一些要求，要创造出不同的工业园区，要跟政府保合手密切商酌，让系数利益商酌方包括政府、企业、东说念主们等等皆大约得到一种知足。

欧洲工业园区也与中国园区有许多不谋而合的地方，比如说在园区内会建造一些学校，大约招许多东说念主进来，大约为政府提供税收。

中国政府现在很想提高地盘价值，是以可能之前会给物流企业许多地块，从中得到许多房钱。可是他们现在也但愿诓骗这些地盘建立更多的学校、商酌机构等，这样才能更好提高地盘价值，而不单是是用来作念仓储。

作念仓储是廉价值的，如果用来作念研发，科技翻新等等，才是大约完结高价值的一个方面。

不雅点新媒体：CTP的运营口头是只租不售，现款流方面是否会濒临压力？

Jaromir Cernik：CTP的现款流绝顶健康，系数这个词业务皆是按照需求来驱动的，凭据客户的要乞降需求作念事情。

咱们的地舆位置也很优厚，处在系数这个词欧洲的中部和东部，也有荷兰、捷克、匈牙利等，在历史上很行运有许多工业产业投入到这些地区内部，比如说富士康、华硕等一运行就来到这里建厂。

现在这些诡计机等企业依然转型，坐蓐的不仅只好诡计机，还会有AI家具。此外还有一些汽车工业，如韩国当代和法国雪铁龙等皆在CTP的斯洛伐克、匈牙利等地园区进行坐蓐，是以很行运能有这样多的工业公司留在这些地区。

由于有优厚的地舆位置，是以这些企业对CTP的需求很高，且在欧洲的租赁率也绝顶高，相干于建形成原来说，出租率如故很高的，是以CTP从房钱内部大约得到弥漫多的现款流。

CTP系数这个词财富欠债表的发挥皆绝顶好，不错用好的财富欠债表向银行贷款，扩展业务。比如说债务和财富比例一般皆是50：50，代表着CTP有健康的财务报表，大约从银行得到弥漫多的资金。

此外，CTP在两年前上市，上市之后在成本商场融资10亿欧元。然后也通过严格校服BREEAM圭臬让银行提供更多资金，并进行投资。

面前来说，CTP的现款流绝顶正向，租赁方面也有许多的需求，比我方建造然后卖掉的话好许多。CTP系数这个词业务历程是得到考证的，买卖模子是有用的，是以莫得投资然后再卖房产或卖地这样的业务口头。

卓绝是在疫情时间，CTP如故大约收到房钱，且佃户也大约交出房钱，那是如果卖地或卖房产就会绝顶清苦。

不雅点新媒体：您在香港责任了20多年，领有料理不同行务的丰富训戒以及金融和投资方面的专科学问。在CTP亚洲的初期责任重心将是开发中国大陆、香港和台湾的客户，您将如何开发这些潜在客户？

Jaromir Cernik：咱们和一些企业的相助商酌依然越过了15年。比如2001年富士康在捷克帕尔杜比采建立工场，中国台湾的投资者也随之投入中欧。从此以后，不详有20家来自中国台湾的企业投入了捷克，这些企业现在仍在运营中。

中国投资者的大家彭胀是在近几年加快的，咱们现在每周皆会接到来自中国不同省市企业的工场需求。咱们也正常访谒中国，与企业在其工场会面，保合手密切商酌。在欧洲的CTP共事也能径直构兵到中国企业，并快速将信息分享给咱们。

更浩瀚的是，CTP与列国政府密切相助，许多企业径直由中央政府推选。我在2001年曾为捷克政府责任，正常的拜访、投资研讨会和论坛皆是招引潜在客户的重要要素。

不雅点新媒体：2024年行将往常，您了解到的本年中国企业出海情况如何？大家化逆行中，您对中国改日企业出海的趋势判断是如何的？

Jaromir Cernik：咱们预测，2025年中国商场的特质将是高竞争、价钱普遍着落、制造才略极高、自动化水平高以及制造技艺含量的进步，但总体需求疲软。

中国制造商可能会寻求国外商场的新收入开始，因为国外商场的价钱可能高于国内。

咱们合计，中国供应商将占据欧洲许多大型OEM客户的主导地位。高新技艺，比如绿色科技、电板等皆是中国出海的浩瀚机遇。

咱们深信，欧洲是定制工场建造的渴望地点，况兼2024年的业务流入依然证实了这一趋势。

不雅点新媒体：面前本色得手出海的企业并未几，您合计背后难点是什么？CTP的上风是什么？

Jaromir Cernik：清苦主要源自于成本、售价和商场响当令期。

如果想要建造国外新工场，波及到复杂的历程，包括地盘购置、环境功令合规、招标、尽责侦察、法律风险分析以及与地方政府执意契约等。

CTP提供“即插即用”的一站式科罚决议，企业不错径直入驻咱们依然得回功令许可的园区，大幅缩小商场响当令期。

许可和历程清单关于建造时期表而言至关浩瀚，大多数地盘开发技俩可能需要数年才能完成。而咱们提供的园区中，地盘和建筑依然为工场准备就绪，大大缩小了投产时期。

咱们合计，企业应倾向于保合手精简的财富欠债表，并专注于其中枢业务，而不是成为房地产投资者。

不雅点新媒体：您如何看待大家产业面前发展近况？对改日的趋势有哪些判断？

Jaromir Cernik：近岸外包或友岸外包的趋势，在围聚客户的最终商场建立坐蓐才略。重要词是地缘政事、保护主义、贸易壁垒、关税、物流阶梯中断。

总体上，交货周期更长，价钱风险更高。翻新速率快，自动化，机器东说念主技艺，智能制造皆会发展。企业在削减成本的同期，加大对智能技艺和开辟的投资。中国企业凭借宽敞的国内商场和高度竞争性，在国外商场中具备权贵竞争力。

不雅点新媒体：连年来政府、企业和公众对ESG越来越青睐，CTP在ESG方面作出了哪些了得孝顺？

Jaromir Cernik：CTP严格校服BREEAM圭臬，考证了咱们的公园对环境的影响最小化。CTP的园区和建筑皆会测量碳足迹，这些缠绵在面前的供应链中对企业至关浩瀚。

园区的建筑除了铺设光伏装配，还有相应的充电桩建树，况兼在建造之初是按照绿色建筑圭臬来建造的。此外，CTP不错匡助佃户知足欧洲对这些企业的ESG要求。

穿过风暴 | 你是一船之长，全国莫得比这更玄妙的欢畅。

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